Künftige brauchen Käufer – wollen sie Wohneigentum erwerben – unter anderem mehr Eigenkapital. Zusätzlich müssen sie innerhalb der ersten beiden Jahrzehnte einen Grossteil der Hypothek bereits abgelöst haben. Doch reicht das, um ein Platzen der Immobilienblase zu verhindern?

«Ich gehe davon aus, dass das neue Reglement einen gewissen Abkühlungseffekt auf den Immobilienmarkt haben wird», so Fredy Hasenmaile, Leiter Immobilienanalyse bei der CS. Denn Käufer müssten künftig mehr Eigenmittel bringen und die – so zumindest Hasenmailes Erfahrung – seien oft relativ knapp.

Das werde dazu führen, dass sich die Leute die Mittel woanders holen müssen –  zum Beispiel bei Freunden oder bei der Familie. Wem diese Quelle verschlossen bleibt, dem werde nichts anderes übrig bleiben, als kleinere Brötchen zu backen, so Hasenmaile. Das kann heissen, in die Agglomeration zu ziehen oder sich nach günstigerem Wohneigentum umzuschauen.

«Genaue Zahlen, wer von der ab Juli neu geltenden Regelung betroffen sein wird, gibt es nicht», sagt Robert Weinert von Wüest & Partner. Der Leiter des Immo-Monitorings ist aber überzeugt, dass es bisher Käufer gab, welche die Grenzen der eigenen finanziellen Belastbarkeit maximal ausgereizt haben.

«Bisher ist diese Strategie möglicherweise noch aufgegangen. Doch sollten sich die Zinsen einmal wieder nach oben entwickeln und die Immobilienpreise fallen, dann wird es genau für diese Gruppe eng», so Weinert. Es könnte passieren, dass das Eigentum verkauft werden muss – die Erlöse aber noch nicht einmal die Hypothek abdecken.

Fredy Hasenmaile rät deshalb potenziellen Käufern, immer mit dem schlimmsten zu rechnen – will heissen: Eigentümer könnten gezwungen sein, ihre Wohnung bei schlechter Marktlage zu verkaufen. «Scheidung oder der Verlust des Arbeitsplatzes sind in heutiger Zeit keine Seltenheit mehr. Wer das weiss und für schlechte Zeiten gerüstet ist, sollte vor einem Kauf nicht zurückschrecken.

Sparen für den Wertverlust

«Grundsätzlich gilt dabei, dass man nichts erwerben sollte, was ursprünglich nur zweite oder gar dritte Wahl war», sagt Robert Weinert. «Man wohnt darin schliesslich mehrere Jahrzehnte, und wenn man sich dann in den eigenen vier Wänden nicht wohlfühlt, ist das sicher nicht das Optimum.» Von daher rät der Experte, sich lieber ein preiswerteres Objekt zuzulegen oder aber doch noch einmal ein paar Jahre zu sparen.

Generell sollte man nur 60 bis 70 Prozent des Kaufs über eine Finanzierung abdecken und daneben am besten auch noch Erspartes, um einen eventuellen späteren Wertverlust auszugleichen, so Weinert. «Das A und O einer Finanzierung ist, die eigene finanzielle Belastbarkeit nicht zu überschätzen. Mehr als 30 Prozent vom Einkommen sollte man nicht für Wohnkosten ausgeben.»

Preise kennen nur eine Richtung

Das mag nach viel klingen: «Aber Wohneigentum ist trotz der hohen Preise auf lange Sicht gesehen ungefähr ein Drittel günstiger als eine Mietwohnung», so Fredy Hasenmaile. Generell werde der Mietermarkt von den neuen Regelungen aber nicht profitieren – genau so wenig wie der Markt für Käufer.

«Es wird auch hier zu keinem Preiszerfall kommen, denn die preistreibenden Faktoren – tiefe Zinsen, Zuwanderung und fehlende Anlagealternativen – sind ja immer noch da», so Robert Weinert. Und CS-Kollege Fredy Hasenmaile ergänzt: «Das Wachstum wird sicher abgeschwächt, der Trend sich aber nicht umkehren. Die Preise werden weiter nach oben gehen, nur nicht mehr so schnell wie bis anhin.»

(sf/maiu;muei)